La mise en vigueur de la loi Alur depuis mars 2014, a permis l’intégration d’un nouveau diagnostic destiné uniquement pour les mises en copropriété. Le DTG permet en effet de déterminer les travaux à prioriser et les améliorations énergétiques pour les immeubles en copropriété. Depuis le 1er janvier 2017 que cette étude a été mise en place pour en vue de vérifier de l’état des différentes parties communes dans un bien en copropriété. Ce diagnostic concerne notamment les immeubles de plus de dix ans et qui ont fait l’objet d’une mise en copropriété.
Notez que ce diagnostic ne concerne pas tous les biens en copropriété. Toutefois, ce dispositif prévoit l’obligation pour tous ces immeubles de mettre au vote de l’assemblée générale l’établissement d’un DTG. Ainsi, il n’est pas obligatoire de faire réaliser un Diagnostic technique global pour votre copropriété, hormis pour quelques cas particuliers. Ce qui est obligatoire par contre est le fait de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur envie d’en réaliser un.
Le DTG : quand est-il obligatoire ?
Effectivement, le DTG est obligatoire dans certains cas, ceci à compter du 1er janvier 2017. Ainsi, le diagnostic technique global est nécessaire pour tout immeuble ayant été construit depuis plus de 10 ans et qu’il vient récemment d’être mis en copropriété. En clair, cela concerne notamment les grosses bâtisses individuelles qui ont été séparées en appartements acquis par différents propriétaires. Ceci défini d’ailleurs la copropriété. Il y a également les bâtiments gérés par les bailleurs sociaux qui procèdent à la vente d’une partie des habitations à des acquéreurs privés. Cela devient une copropriété, que le bailleur social soit propriétaire ou non de la majorité des logements.
D’autre part, ce diagnostic est aussi obligatoire, lorsque l’immeuble fait l’objet d’une démarche pour insalubrité. Notez qu’il y a de forte chance que votre copropriété ne soit pas comprise dans l’un de ces cas. L’obligation de réaliser un diagnostic technique global ne vous concerne donc pas. En revanche, tous les biens en copropriété sont touchés par l’obligation de consultation des copropriétaires sur leur envie d’établir un DTG.
L’importance d’un diagnostic technique global
Le syndicat des copropriétaires doit se prononcer sur la volonté d’effectuer un diagnostic technique global. Une telle décision sera alors intégrée dans l’ordre du jour lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Tous doivent alors voter sur la mise en œuvre ou non d’une telle étude. Les copropriétaires ont tout intérêt à réaliser ce diagnostic pour déterminer les éventuels travaux des diverses parties communes ou équipements communs.
Il est essentiel pour les copropriétaires de savoir en quoi consiste le diagnostic et son utilité pour la copropriété pour se déterminer. Un diagnostic technique global est une étude de l’état apparent de l’ensemble des équipements communs et des parties communes de la copropriété. D’ailleurs, il sert notamment à prévoir les différents travaux dans les dix prochaines années. Ici, le terme « apparent » est d’une grande importance. En effet, l’expert en charge du diagnostic doit simplement observer. Notez que des études complémentaires peuvent être nécessaires, même si elles ne sont pas comprises dans un diagnostic technique global. Pour être pertinent, un DTG doit intégrer une liste des travaux à envisager et des améliorations possibles ainsi que leur estimation chiffrée.
Quel est le rapport entre un Diagnostic de performance énergétique et un Diagnostic technique global ?
Un DTG doit forcément inclure une partie relative à la performance énergétique du bâtiment. Ainsi, il faut savoir que le diagnostic technique global contient le diagnostic de performance énergétique. Mais, pas seulement, puisqu’un DTG détermine l’état de toutes les parties communes et équipements communs, pas uniquement ceux qui concernent la consommation d’énergie. Toutefois, il ne faut pas confondre ce diagnostic avec l’audit de performance énergétique.
Si un DPE a déjà été réalisé dans votre copropriété, cela est une bonne chose, mais sachez qu’il ne remplace en aucun cas le DTG. Grâce au diagnostic technique global, il est possible d’avoir une vision claire de l’état de la copropriété et des travaux à envisager pour la conserver au mieux. Il permet en outre de planifier les dépenses attachées aux travaux, d’éviter les dépenses non prévues trop importantes. Pour le professionnel en charge d’un DTG, il est régi par le décret du 28 décembre 2016. Cette loi définit en effet toutes les modalités d’établissement d’un diagnostic technique global.
Quels biens sont concernés par un diagnostic technique global ?
En général, dans une copropriété, aucun copropriétaire n’a réellement une vision globale de l’état de l’ensemble du bâtiment mis en copropriété. Au fil des années, ces personnes sont confrontées à de nombreux travaux de réparation. Qu’il soit petit ou gros, ces travaux nécessitent généralement des investissements importants et en s’accumulant ceux-ci deviennent très lourds. Le plus souvent, ces travaux sont suscités par des obligations légales ou des incidents, mais sont rarement effectués préventivement.
Le syndicat des copropriétaires n’a généralement pas le temps de prendre du recul pour assurer la bonne gestion des copropriétés. De plus, cet organisme n’a souvent pas de compétences pour déterminer de manière pertinente l’état de l’immeuble. Les copropriétaires ont tendance à chercher à limiter leurs charges de copropriété favorisant ainsi la dégradation de ces parties et équipements communs. Grâce au DTG, il est possible d’avoir une vision globale sur l’état d’une copropriété. L’assemblée générale pourra alors identifier les travaux d’amélioration à réaliser sur le long terme.
Que contient un diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global comprend différents éléments obligatoires. Il y a particulièrement un audit énergétique ou un DPE qui généralement est établi dans le cadre des dispositions soumises par la loi Grenelle II. Ensuite, on note l’évaluation de l’état des équipements collectifs et des parties communes.
Par ailleurs, le DTG doit aussi mentionner l’état des lieux par rapport aux obligations légales auxquelles le syndic doit respecter. La liste des améliorations à effectuer doit également être intégrer dans ce diagnostic technique global. Enfin, il y a le budget prévisionnel pour la réalisation des différents travaux afin de conserver en bon état la copropriété. Toutes ces informations doivent être transmises au syndic après l’établissement du diagnostic.
